本文摘要：榜单评论：1. 50强劲门槛继续走低，资源拉锯战中的利润细管观点指数监测的数据表明，经历重点城市3月的基本面底部后，4月销售严重衰退，房企开始扎堆所取预售证，抓住资金回笼。

榜单评论：1. 50强劲门槛继续走低，资源拉锯战中的利润细管观点指数监测的数据表明，经历重点城市3月的基本面底部后，4月销售严重衰退，房企开始扎堆所取预售证，抓住资金回笼。从销售TOP100各个层次的门槛值变化来看，2018年1-4月房企的销售业绩再创新高，TOP3的门槛早已多达2000亿元，较2017年同期快速增长40%以上。自此前三强也由原本的千亿级别月跃居一个台阶。

按照全年占到比三分之一激进计算出来，2018年末步入6000亿房企将没悬念。紧随其后的TOP5房企销售规模早已超过千亿，同比上年快速增长多达30%，考虑到供货后置的传统习惯，这意味著要想要在前五扎稳脚跟，全年销售最少要超过3500亿元。对比2017年的420.5亿元，2018年前4个月的TOP10门槛值也早已多达500亿元。

综合来看，前十的增长速度大致相同，维持在36%左右的水平。仅次于的销售门槛增幅来自TOP50强劲，相似61.31%，由去年同期的90亿元下跌至141.5亿元。

与之对应的，这也是房地产行业中竞争仅次于的群体。在4月10日宝龙地产的2017年业绩发布会中，宝龙地产继续执行董事兼任总裁许华芳就透漏，从企业的角度，要维持在全国50强劲以内，才能确保资源，不然就没得玩游戏了。从整个行业来说，TOP50房企对市场环境的感官是最脆弱的。随着房地产市场转入后规模时代，中小型房企的生存空间大大被传输，优势资源大大向大型房企弯曲。

这也意味著，具备更加强劲资源核心区效应的TOP50房企，将引导整个行业的发展。不过必须警觉的是，在销售上遨游的房企也必须警觉净利润的变化。获益于过去几年市场的量价齐升，不少企业结转的净利润也水涨船高。不过，这一波调控政策未见有放开的迹象，面粉竞争压力持续，而融资、成本等方面也之后下跌，因此，在规模和利润之间保持平衡，对未来的长远性发展来说变得最为关键。

2.目标完成率广泛超强22%，行业分化中龙头房企加快夯实地位要对2018年房企的全年销售情况有大约预判，有可能要从房企的销售目标完成率方面去找答案。在3月的一波业绩发布会中，不少房企公布了自己今年的小目标，这不仅是他们向市场获释的决意，堪称基于行业环境作出的考量。从公布过销售目标的部分房企来看，2018年1-4月恒大的目标完成率最低，相似40%，低于的是泰禾为22.45%，平均值完成度为30%。对比去年同期TOP100房企1-4月平均值目标完成度31.8%来看，基本持平。

从销售业绩占到最后业绩的比例来看，去年同期，观点指数监测的重点房企1-4月销售占到全年的平均值比重为28%。若按此计算出来，恒大今年的销售业绩也许将看清7000亿元。当然，今年的市场环境和去年不尽相同，因此也多了更加多的不确定性。

但是从数据来看，毫无疑问2018年行业的分化程度不会更进一步加剧。2017年末，名列前三位的碧桂园、万科、恒大全年销售总额超过1.58万亿，占到2017年全国商品房销售额的12.15%。

而前4个月来看，行业集中度毫无疑问将再次提高，大型房企市场占有率不会更加低。如何守住更高的市场份额？也许要再行未来8个月且讫且看。3.逆流而上融资1802.63亿，投资低快速增长无法持续房地产行业遭遇资金全面放宽早已约一年多时间，为了安全性童年这场可谓漫长的资金寒冬，4月房企在其他融资渠道大力找寻突破。

从央行公布的2018年一季度金融机构贷款投向统计资料报告来看，2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1万亿元，同比快速增长20.3%，增速比2017年末较低0.6个百分点。国家统计局数据则表明，2018年1-3月，房地产开发企业做到资金同比快速增长3.1%至36770亿元，增长速度则比1-2月份回升1.7个百分点。

于此，房地产贷款端的总体资金增长速度获得大幅度削减。返回较为抽象的现实，累计2018年一季度，部分房企的现金较短债之比皆再次发生了较为大的上升。具体表现为挥现金较去年同期扰减甚至是增加，而与之对应的毕竟短期负债的持续上升。

不受此影响，大部分房企的现金负债之比由原本的小于1，演进为现金已无法几乎覆盖面积负债，不存在一定的债务偿还债务压力。过去的4月，可以形象地称作房企的融资高峰月，其中资产证券化沦为房企融资的新热土。以观点指数监测的数据显然，2018年4月份，最少50家重点房企共发动64次融资（含拟发售），融资金额高达1802.63亿元，较上月快速增长17.78%，其中债券、各类票据、银行贷款是主流融资方式。

上述融资记录中，仅有票据和融资券就超过27笔，合计1068.44亿元，占到整体融资额的将近60%，当中仅次于的一笔为越秀地产间接全资附属公司卓裕有限公司有限公司顺利成立的有借贷中期票据计划，融资金额约30亿美元，折算人民币189.7亿元。此次票据发售的扣除款项净额将用作为越秀地产现有债务展开再融资以及用于一般企业用途。

必须留意的是，在所有融资方式中REITs和CMBS也渐渐沦为房企注目的对象，合计融资金额超过137亿元，占比为6%。4月25日，中国证监会、住房城乡建设部牵头公布通报认为，优先反对大中城市、雄安等区域住房出租资产证券化。对住房出租资产证券化另设绿色通道，试点REITs。

政策上的绿色通道，给房企REITs带给了窗口期。4月，阳光城获批首单A股民企储架式长租REITs，规模不多达30亿元。虽然住房出租项目融资获得政策的受到影响，不过基金、信托、债券发售等方面金融监管则是调控力度恒定。

4月，发改委等六部委反对国内各类机构参予出资对外投融资基金。同时，从今年4月25日起，央行要求上调部分金融机构存款准备金率1个百分点。

纵观来看，前者强化房地产调控的意愿恒定，引领对外投融资基金身体健康发展；而后者获释的资金大部分用作还其所借央行的中期借贷便捷（MLF），因此不管是前者还是后者，给房企融资环境带给的受到影响都将十分受限，融资可玩性还将更进一步升级。4.被限住的热土，投机性研发已是回忆在去年一波出租汽车政策的基础上，4月各地房地产出租汽车细则持续实施，指向各种投机性研发及市场需求，这也意味著未来的房地产市场更为考验的是房企的自身功底。

过去的4月中，热度减的就是海南全岛建设自由贸易试验区。在党中央的反对下，海南还将发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，探寻体育彩票业等。

一时之间，海南概念股持续走高。只是，和雄安异于，都是被限住的热土，企图在海南投资性研发的房企将不会面对重重妨碍。

据观点指数监测的数据表明，明确提出建设自贸区开始，海南合约公布了7条出租汽车政策。当中还包括实施最严节约用地制度，不减建设用地总量；在已实施出租汽车政策的基础上，实行全域出租汽车；甚至对逼婚、假离婚骗购住房等不道德，与购房涉及的户籍政策做出了说明。新晋的海南是个例之一，此前亦有不少房企累及于环京出租汽车而陷入被动，现金流大幅度巩固，而负债却更进一步攀升。

从投资末端来看，热点城市的楼市调控动作也在之后加码。还包括广州、北京、济南等多个城市都在4月份公布了房地产方面的条例，涵盖销售、土地、贷款、再行上市交易等。

可以意识到，未来的数月内，因城施策、分类调控的政策还将之后充分发挥效力，实施更为严苛的调控政策或者措施早已是必定。在房地产投资属性减少的趋势下，如何融合房子的居住于属性，生产出有合乎消费者市场需求的产品，也是房企未来竞争的优势之一。

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